Calculadora de avaliação — status, leads, acervo e IA

A calculadora de avaliação estima o preço de um imóvel comparando com os anúncios semelhantes da base e registra o proprietário como lead no funil de captação. Esta tela é o painel de controle dela: mostra se está ligada, para onde estão indo os leads que ela gera, quanto do seu acervo já foi classificado por posição de preço e se a pesquisa por IA está funcionando.

Onde fica

Menu Gestão › WhatsApp & Assistente IA › Calculadora de avaliação — Calculadora de avaliação.

Todo mundo com acesso à Gestão consegue ver a tela. Só o administrador da imobiliária altera as configurações — os demais veem tudo em modo leitura, com os botões desabilitados.

Quem usa a calculadora no dia a dia entra por outro caminho: Imóveis › Calcular preço do imóvel (ou o botão "Calcular preço" dentro da ficha de um imóvel à venda).

Status

Diz se a calculadora está ligada na sua conta e traz três coisas:

• Abrir calculadora — atalho para a Lista de Imóveis, onde o corretor usa a ferramenta.
• Token do site — a credencial da calculadora publicada no seu site. Serve só para o site conversar com o CRM; você não precisa fazer nada com ele, a não ser que o suporte peça.
• Tolerância (%) — o quanto o preço anunciado pode se afastar da estimativa antes de o imóvel ser marcado como "acima" ou "abaixo" da média. O padrão é 15%: com ele, um imóvel avaliado em R$ 500.000 e anunciado por até R$ 575.000 ainda aparece como "na média". Aceita de 5% a 50%.

Dica: tolerância baixa (5%) marca quase todo o acervo como fora da média e o selo perde o sentido. Tolerância alta (50%) nunca marca nada. Se você não tem um motivo para mudar, deixe em 15%.

Roteamento dos leads

Todo proprietário que pede uma avaliação vira lead. Este bloco mostra exatamente onde esse lead cai: funil › etapa › fila.

Quando alguma peça do caminho é apagada (acontece ao reorganizar funis ou regras de roleta), os leads da calculadora passam a cair no funil geral, misturados com os leads de site e portais — e ninguém percebe, porque eles continuam entrando. Por isso a tela avisa em amarelo o que está faltando e oferece o botão Reparar roteamento.

O reparo só cria o que está faltando (a origem, o funil, a etapa, a fila ou a regra de roleta). Nenhuma regra, funil ou lead existente é apagado ou alterado.

Importante: se o roteamento aparece quebrado porque a sua equipe mudou a estrutura de propósito, não repare — ajuste a regra de roleta do jeito que vocês querem. O reparo recria o caminho padrão da calculadora.

Acervo classificado

Aqui você vê quantos imóveis do seu acervo à venda estão na média, acima, abaixo e quantos ainda estão sem avaliação, além da data da última rodada.

O botão Classificar acervo agora avalia até 2.000 imóveis à venda por rodada e grava a posição de preço em cada um. O progresso aparece na própria tela enquanto roda.

Atenção: a classificação não altera o preço de nenhum imóvel. Ela só grava, ao lado do imóvel, se o preço anunciado está na média do mercado, acima ou abaixo — para você usar depois em conversas com o proprietário e em filtros.

Se a tela disser que "a classificação por imóvel ainda não está ativa nesta base", o ajuste no banco ainda não foi aplicado na sua conta: a calculadora continua funcionando normalmente, só a marcação por imóvel fica indisponível. Fale com o suporte.

Pesquisa por IA

Liga ou desliga a opção de pesquisa por IA dentro da calculadora. Com ela ligada, o corretor pode marcar "Incluir pesquisa por IA na internet" ao calcular um preço: a IA busca anúncios parecidos nos portais e devolve uma segunda estimativa, com a lista dos anúncios que ela realmente abriu.

A pesquisa só funciona com a chave de IA da sua imobiliária conectada na Central de IA. Sem chave própria, a opção nem aparece para o corretor — a IA de cada imobiliária roda sempre na conta dela, nunca na da ImobTotal. O bloco mostra se a chave está conectada e leva direto à Central de IA.

O custo de cada pesquisa (poucos centavos) é cobrado na sua conta do provedor e aparece no consumo da Central de IA.

Parecer Técnico de Opinião de Mercado

Toda avaliação pode virar um documento para entregar ao proprietário: o Parecer Técnico de Opinião de Mercado, com o timbre da imobiliária, o valor sugerido, a faixa, a metodologia e os imóveis comparados.

Só o administrador da imobiliária gera o parecer. O documento sai em papel timbrado e cita o CRECI da empresa — por isso o botão "Gerar parecer" aparece apenas para quem é administrador. Os corretores continuam vendo a avaliação completa na tela do CRM.

No parecer, os imóveis comparados de outras imobiliárias entram só com os dados (preço, área, dormitórios, bairro), sem link e sem identificação do concorrente. Os imóveis da sua própria carteira aparecem com a referência e o link do anúncio.

Passo a passo

1. Confira em Status se a calculadora está ligada e ajuste a Tolerância (%) se precisar. Clique em Salvar.
2. Olhe o bloco Roteamento dos leads. Se estiver verde, está tudo certo. Se estiver amarelo, clique em Reparar roteamento e confirme.
3. Em Acervo classificado, clique em Classificar acervo agora para marcar a posição de preço dos seus imóveis. Acompanhe o progresso na tela.
4. Em Pesquisa por IA, ligue a opção e conecte a chave na Central de IA se ainda não tiver feito isso.

Problemas comuns

"Os leads da calculadora estão caindo no funil geral" — alguma peça do caminho (origem, funil, etapa, fila ou regra de roleta) foi apagada. Clique em Reparar roteamento. Os leads que já entraram errado continuam onde estão; o reparo vale dos próximos em diante.

Os botões estão desabilitados — você não é administrador da imobiliária. Peça a quem é, ou peça ao suporte para revisar quem tem esse perfil.

"Sem chave de IA" — a pesquisa por IA precisa da chave da sua imobiliária. Conecte em Central de IA; ela vale para todos os recursos de IA de uma vez.

O corretor não vê "Gerar parecer" — é esperado: só o administrador gera o documento.

A contagem do acervo está zerada — ou o acervo ainda não foi classificado (clique em Classificar acervo agora), ou a marcação por imóvel ainda não está ativa na base, e a tela avisa isso.

O que muda no seu site

Nada nesta tela muda o seu site sozinho. A calculadora pode ser publicada como um bloco no site pelo Editor do Site — é aí que o Token do site é usado. A classificação do acervo e a tolerância são informações internas: não aparecem para o visitante nem alteram os preços anunciados.

Perguntas frequentes

A avaliação substitui um laudo? Não. É uma estimativa estatística por comparação de anúncios e o próprio documento diz isso: não substitui laudo assinado por profissional habilitado (NBR 14653).

O que o proprietário pediu de preço entra na conta? Não. O valor que o dono espera é registrado para você comparar, mas nunca entra no cálculo — ele contaminaria a estimativa.

Classificar o acervo altera algum preço? Não. Só grava a posição de preço (na média, acima ou abaixo) em cada imóvel.

Quantos imóveis são classificados por vez? Até 2.000 por rodada, uma rodada por vez.

A pesquisa por IA é obrigatória? Não. É opcional, por avaliação, e só existe se a sua imobiliária tiver chave de IA própria conectada.