Calculadora de avaliação — status, leads, acervo e IA

A calculadora de avaliação estima o preço de um imóvel comparando com os anúncios semelhantes da base e registra o proprietário como lead no funil de captação. Esta tela é o painel de controle dela: mostra se está ligada, para onde estão indo os leads que ela gera, quanto do seu acervo já foi classificado por posição de preço e se a pesquisa por IA está funcionando.

Onde fica

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Todo mundo com acesso à Gestão consegue ver a tela. Só o administrador da imobiliária altera as configurações — os demais veem tudo em modo leitura, com os botões desabilitados.

Quem usa a calculadora no dia a dia entra por outro caminho: Imóveis › Calcular preço do imóvel (ou o botão "Calcular preço" dentro da ficha de um imóvel à venda).

Status

Diz se a calculadora está ligada na sua conta e traz três coisas:

• Abrir calculadora — atalho para a Lista de Imóveis, onde o corretor usa a ferramenta.
• Token do site — a credencial da calculadora publicada no seu site. Serve só para o site conversar com o CRM; você não precisa fazer nada com ele, a não ser que o suporte peça.
• Tolerância (%) — o quanto o preço anunciado pode se afastar da estimativa antes de o imóvel ser marcado como "acima" ou "abaixo" da média. O padrão é 15%: com ele, um imóvel avaliado em R$ 500.000 e anunciado por até R$ 575.000 ainda aparece como "na média". Aceita de 5% a 50%.

Dica: tolerância baixa (5%) marca quase todo o acervo como fora da média e o selo perde o sentido. Tolerância alta (50%) nunca marca nada. Se você não tem um motivo para mudar, deixe em 15%.

Ligar e desligar a calculadora

Nas contas com o recurso liberado, o card Status traz a chave Calculadora ligada. Só o administrador da imobiliária pode usá-la. Ao desmarcar, o CRM pede confirmação e, depois dela:

• o botão Calcular preço do imóvel some da Lista de Imóveis e da ficha do imóvel;
• a calculadora publicada no seu site deixa de calcular.

O funil, a etapa, a fila e a regra de roleta da calculadora não são apagados. Com ela desligada, a tela mostra Calculadora desligada e o botão Ligar calculadora: ao ligar de novo, tudo volta como estava, e os leads seguem para o mesmo funil de antes.

Importante: a chave vale para a imobiliária inteira, não para um corretor só. As avaliações já feitas continuam guardadas nos leads e nos imóveis.

Roteamento dos leads

Todo proprietário que pede uma avaliação vira lead. Este bloco mostra exatamente onde esse lead cai: funil › etapa › fila.

Quando alguma peça do caminho é apagada (acontece ao reorganizar funis ou regras de roleta), os leads da calculadora passam a cair no funil geral, misturados com os leads de site e portais — e ninguém percebe, porque eles continuam entrando. Por isso a tela avisa em amarelo o que está faltando e oferece o botão Reparar roteamento.

O reparo só cria o que está faltando (a origem, o funil, a etapa, a fila ou a regra de roleta). Nenhuma regra, funil ou lead existente é apagado ou alterado.

Importante: se o roteamento aparece quebrado porque a sua equipe mudou a estrutura de propósito, não repare — ajuste a regra de roleta do jeito que vocês querem. O reparo recria o caminho padrão da calculadora.

Acervo classificado

Aqui você vê quantos imóveis do seu acervo à venda estão na média, acima, abaixo e quantos ainda estão sem avaliação, além da data da última rodada.

O botão Classificar acervo agora avalia até 2.000 imóveis à venda por rodada e grava a posição de preço em cada um. O progresso aparece na própria tela enquanto roda.

Atenção: a classificação não altera o preço de nenhum imóvel. Ela só grava, ao lado do imóvel, se o preço anunciado está na média do mercado, acima ou abaixo — para você usar depois em conversas com o proprietário e em filtros.

Se a tela disser que "a classificação por imóvel ainda não está ativa nesta base", o ajuste no banco ainda não foi aplicado na sua conta: a calculadora continua funcionando normalmente, só a marcação por imóvel fica indisponível. Fale com o suporte.

Pesquisa por IA

Liga ou desliga a opção de pesquisa por IA dentro da calculadora. Com ela ligada, o corretor pode marcar "Incluir pesquisa por IA na internet" ao calcular um preço: a IA busca anúncios parecidos nos portais e devolve uma segunda estimativa, com a lista dos anúncios que ela realmente abriu.

A pesquisa só funciona com a chave de IA da sua imobiliária conectada na Central de IA. Sem chave própria, a opção nem aparece para o corretor — a IA de cada imobiliária roda sempre na conta dela, nunca na da ImobTotal. O bloco mostra se a chave está conectada e leva direto à Central de IA.

O custo de cada pesquisa (poucos centavos) é cobrado na sua conta do provedor e aparece no consumo da Central de IA.

Importante: quando o imóvel avaliado já está anunciado, a IA é orientada a ignorar o anúncio dele próprio (o de mesma área e mesmo preço). Sem isso ela encontraria o seu anúncio e devolveria o preço que você mesmo está pedindo, como se fosse o valor de mercado. Se ainda assim o próprio anúncio aparecer na pesquisa, ele é retirado das fontes, a confiança cai para baixa e a tela avisa que o valor pode ter sido puxado pelo preço pedido.

Trocar o valor da avaliação (valor adotado)

Disponível nas imobiliárias com o recurso liberado. A calculadora compara anúncios; quem conhece o imóvel é você. Quando o valor calculado não bate — por exemplo, uma área privativa que só pôde ser comparada com apartamentos comuns —, no resultado da avaliação aparece o bloco O valor não bate com o imóvel?, com duas opções:

• Adotar o valor da IA — usa o valor que a pesquisa por IA encontrou. Só aparece depois que a pesquisa por IA daquela avaliação terminou.
• Informar outro valor — você digita o valor de venda que considera correto.

A partir daí a posição do preço (na média, acima ou abaixo) passa a ser calculada contra o valor adotado: no resultado da avaliação, no card do imóvel, na ficha e na classificação diária do acervo. O valor calculado pela base continua visível ao lado, e fica registrado quem trocou e quando.

Para desfazer, abra a avaliação e clique em Voltar ao valor calculado.

Atenção: adotar um valor não altera o preço de venda do imóvel. Muda só a referência usada para dizer se o preço anunciado está na média, acima ou abaixo.

Opinião de Mercado (documento para o proprietário)

Toda avaliação pode virar um documento para entregar ao proprietário: a Opinião de Mercado, com o timbre da imobiliária, o valor sugerido (e, na captação, o valor de mercado separado quando o preço pedido entrou na conta), a faixa, os imóveis comparados e a seção Finalidade do documento, que deixa claro que ele não é Laudo de Avaliação e não serve para fins judiciais, bancários ou periciais.

Só o administrador da imobiliária gera o parecer. O documento sai em papel timbrado e cita o CRECI da empresa — por isso o botão "Gerar parecer" aparece apenas para quem é administrador. Os corretores continuam vendo a avaliação completa na tela do CRM. Em contas com a liberação por imobiliária, o "Gerar parecer" fica disponível para todos os corretores e aparece também o botão LAUDO DE AVALIAÇÃO, só para o administrador.

No parecer, os imóveis comparados de outras imobiliárias entram só com os dados (tipo, preço, área, dormitórios, elevador, bairro), sem link e sem identificação do concorrente. O parecer traz também a linha Critérios usados, que resume o que a busca exigiu do imóvel comparado (mesmo bairro, mesmo tipo, quartos iguais, elevador igual). Os imóveis da sua própria carteira aparecem com a referência e o link do anúncio.

Passo a passo

1. Confira em Status se a calculadora está ligada e ajuste a Tolerância (%) se precisar. Clique em Salvar.
2. Olhe o bloco Roteamento dos leads. Se estiver verde, está tudo certo. Se estiver amarelo, clique em Reparar roteamento e confirme.
3. Em Acervo classificado, clique em Classificar acervo agora para marcar a posição de preço dos seus imóveis. Acompanhe o progresso na tela.
4. Em Pesquisa por IA, ligue a opção e conecte a chave na Central de IA se ainda não tiver feito isso.

Problemas comuns

"Os leads da calculadora estão caindo no funil geral" — alguma peça do caminho (origem, funil, etapa, fila ou regra de roleta) foi apagada. Clique em Reparar roteamento. Os leads que já entraram errado continuam onde estão; o reparo vale dos próximos em diante.

"Calculadora desligada" — o administrador desligou a calculadora nesta tela. Ele mesmo pode clicar em Ligar calculadora; o funil e a fila voltam como estavam.

Os botões estão desabilitados — você não é administrador da imobiliária. Peça a quem é, ou peça ao suporte para revisar quem tem esse perfil.

"Sem chave de IA" — a pesquisa por IA precisa da chave da sua imobiliária. Conecte em Central de IA; ela vale para todos os recursos de IA de uma vez.

O corretor não vê "Gerar parecer" — é esperado: só o administrador gera o documento, a não ser que a sua conta tenha o parecer liberado para os corretores. O botão LAUDO DE AVALIAÇÃO é sempre só do administrador.

O imóvel ficou "sem posição de preço" — nas imobiliárias com o recurso liberado, a calculadora deixa de dizer "acima" ou "abaixo" quando a amostra é fraca (não achou imóveis do mesmo tipo, ou precisou sair do bairro) e a diferença para o preço do imóvel passa de 40%. Numa situação dessas, quase sempre o imóvel é de outro padrão que os comparados, e não um erro de preço. A avaliação mostra o motivo em "Como chegamos nesse valor" e a confiança aparece como baixa. Confira o imóvel e, se for o caso, adote um valor.

A confiança veio "baixa" mesmo com muitos comparáveis — é a mesma regra: quando faltam imóveis do mesmo tipo ou os comparáveis vêm de fora do bairro, a confiança cai para baixa, por mais anúncios que tenham entrado na conta.

A contagem do acervo está zerada — ou o acervo ainda não foi classificado (clique em Classificar acervo agora), ou a marcação por imóvel ainda não está ativa na base, e a tela avisa isso.

O que muda no seu site

Nada nesta tela muda o seu site sozinho. A calculadora pode ser publicada como um bloco no site pelo Editor do Site — é aí que o Token do site é usado. A classificação do acervo e a tolerância são informações internas: não aparecem para o visitante nem alteram os preços anunciados.

Perguntas frequentes

A avaliação substitui um laudo? Não. É uma estimativa estatística por comparação de anúncios e o próprio documento diz isso: não substitui laudo assinado por profissional habilitado (NBR 14653).

O que o proprietário pediu de preço entra na conta? Depende. Para um imóvel do seu acervo, não: o valor é o de mercado puro, calculado só pelos comparáveis, e o selo acima/abaixo da média compara o preço anunciado com ele. Na captação (imóvel que ainda não está no seu acervo), o preço pedido pelo proprietário entra no sugerido com peso de 25% e puxão máximo de 15%, desde que esteja entre 60% e 160% do valor de mercado; fora dessa faixa ele não é considerado (e a lista de motivos avisa). Quando entra, a tela e o parecer mostram uma linha extra — Valor de mercado pelos comparáveis: R$ X · o preço pedido entrou no sugerido com peso 25% — e a lista Como chegamos nesse valor traz a frase com os números (mercado, pedido e sugerido). O selo acima/abaixo continua comparando contra o valor de mercado.

Todos os comparáveis pesam igual? Não. Os imóveis mais parecidos com o avaliado (quartos, suítes, vagas e elevador iguais) pesam mais na conta, com teto de 25% por imóvel — nenhum anúncio sozinho decide o valor. Comparáveis pouco parecidos (duas ou mais diferenças entre quartos, suítes, vagas e elevador) saem da conta quando sobram imóveis suficientes, e o relatório avisa quantos foram descartados.

E anúncio muito barato, entra? Anúncio 35% ou mais abaixo do que é praticado no recorte é descartado da conta e aparece na lista de motivos da avaliação, para você saber que existiu.

Classificar o acervo altera algum preço? Não. Só grava a posição de preço (na média, acima ou abaixo) em cada imóvel.

O tipo do imóvel importa na comparação? Sim. Em cada recorte (bairro, vizinhos, região e cidade) a calculadora compara primeiro com imóveis do mesmo tipo — cobertura com cobertura, área privativa com área privativa, casa geminada com casa geminada — quando há pelo menos 10 deles ali; senão aceita os outros tipos do mesmo grupo no mesmo recorte, antes de ampliar a região (a localização pesa mais que o tipo). Cada imóvel de outro tipo aparece com tipo: cobertura (ou o tipo dele) em O que não bate, e a linha Critérios usados mostra o que valeu naquela avaliação.

Como o elevador entra na conta? No passo 2 da calculadora há três opções: Tem, Não tem e Não sei. Só Tem e Não tem viram critério, e só para apartamento e parentes (cobertura, studio, área privativa…). Não sei não filtra nada. Nos comparáveis, o elevador vem das características cadastradas: com a característica, Sim; com outras características e sem o elevador, Não; sem característica nenhuma, não informado (travessão). A classificação do acervo usa a mesma regra, lida do cadastro de cada imóvel.

O estado de conservação entra na conta? Sim, quando você informa. Nas imobiliárias com o campo liberado, o passo 2 da calculadora tem Estado de conservação (novo, seminovo, usado em excelente ou bom estado, usado para reforma, em obra, vazio), opcional, com Não informado como padrão. Aberta pela ficha do imóvel, a calculadora já traz o estado gravado no cadastro. Imóvel novo ou em excelente estado vale mais que um para reforma; comparáveis sem a informação entram como usado em bom estado, com metade do ajuste. A busca também mudou: antes de abrir para a cidade inteira, ela procura em bairros próximos, por distância (critério bairros próximos na linha Critérios usados). Na tabela de comparáveis, as colunas Conserv. (estado de cada um) e Dist. (mesmo bairro ou a distância em km) aparecem quando há o dado.

Quantos imóveis são classificados por vez? Até 2.000 por rodada, uma rodada por vez.

Posso trocar o valor que a calculadora deu? Nas imobiliárias com o recurso liberado, sim: no resultado da avaliação, use Adotar o valor da IA ou Informar outro valor. O valor calculado continua registrado e dá para voltar a ele a qualquer momento.

A pesquisa por IA é obrigatória? Não. É opcional, por avaliação, e só existe se a sua imobiliária tiver chave de IA própria conectada.