Lista de imóveis

A Lista de Imóveis (ou Banco de Dados de Imóveis) é a área central do dia a dia: aqui você acha qualquer imóvel, filtra por dezenas de critérios e executa as ações mais comuns sem precisar abrir o imóvel um por um.

Onde fica

Menu Imóveis (no topo) — Lista de Imóveis.

Área de busca (coluna da esquerda)

A busca é dinâmica e personalizável — você escolhe quais filtros aparecem no ícone de funil ao lado de "Relatório". Filtros disponíveis:

• Transação (todos / venda / aluguel), tipo, categoria.
• Endereço: cidade, bairro, rua, número, complemento, edifício/empreendimento.
• Referência (código).
• Preço mínimo / máximo, área útil mínima.
• Imóveis sem preço: mostra só os imóveis que estão sem valor de venda e sem valor de aluguel. É o mesmo recorte que o dashboard conta em Auditoria — Imóveis, e clicar naquele número traz você direto para esta lista já filtrada.
• Dormitórios, suítes, banheiros, vagas.
• Status (ativo, inativo, vendido, alugado) e situação.
• Status Atualização: filtra pela idade da última edição do imóvel em quatro faixas — Atualizados, Quase desatualizados, Desatualizados e Perdidos. Os dias de cada faixa seguem os limiares configurados para a imobiliária em Personalizar site › Configurações e aparecem no próprio nome da opção (por exemplo, "Desatualizados (90 a 999 dias)"). As quatro faixas não se sobrepõem: cada imóvel cai em uma só, e a soma delas é o total de imóveis. Útil para achar anúncios parados que precisam ser revisados. Quem chega pelos atalhos do dashboard (Auditoria — Imóveis desatualizados +120 dias), da tela inicial do celular, das metas ou do assistente vê também um recorte ("120 dias ou mais" ou "desatualizados + perdidos"), marcado como "já contado nas faixas acima": esses imóveis já estão dentro de Desatualizados/Perdidos, então não some o recorte com as faixas.
• Origem (CRM, Órulo, DWV, Studio 360, Union, VivaReal).
• Com proposta / Com reserva: recortes rápidos que trazem só os imóveis com proposta em andamento ou com reserva ativa registrada.
• Carrosséis selecionáveis (em Estado do negócio): aparece quando a imobiliária tem carrossel do tipo Escolhidos a dedo (Marketing › Personalizar site › Carrosséis). Escolha um ou mais carrosséis e a lista traz os imóveis marcados em qualquer um deles. Cada carrossel escolhido vira uma etiqueta Carrossel: nome acima dos resultados (clique no x para tirar).
• Proprietário e, logo abaixo dele, Imóveis sem proprietário: o primeiro busca os imóveis de um dono específico (por nome, CPF/CNPJ ou telefone); o segundo faz o caminho inverso e traz só os imóveis que estão sem nenhum proprietário vinculado — o jeito rápido de achar cadastro incompleto e completar a ficha. Esse recorte não depende da permissão de ver proprietários, porque não mostra dono nenhum.
• Participantes: escolha o tipo de participante (agenciador de captação, indicação, anunciante, fotografia, placa, promotor, plantão, exclusividade, filial, cadastrante) e a pessoa. Dá para combinar mais de um tipo ao mesmo tempo: cada escolha vira uma etiqueta logo acima do campo (clique no x para tirar) e o resultado traz os imóveis que têm todos os participantes marcados — por exemplo, o que este captador trouxe e aquele fotógrafo cobriu.
• Características e descrição.
• Com elevador e Com habite-se: ficam logo abaixo de Características. O primeiro traz os imóveis com qualquer característica de elevador (Elevador, Elevador social, Elevador PCD, Elevador de carga, 2 elevadores...). O segundo traz os imóveis marcados Sim no campo Habite-se do cadastro; imóvel que ainda não teve o campo respondido entra se tiver a característica Habite-se marcada.

Dica: o CEP pré-configura o endereço no cadastro. E lembre: o valor de aluguel aparece no site mesmo sem a transação "Aluguel" marcada.

Resultados (coluna da direita)

No topo do card aparecem etiquetas de estado quando fazem sentido: Reservado (imóvel com reserva ativa) e Com proposta (imóvel com proposta em andamento), além de Destaque, Exclusivo e No site / Fora do site. Cada card mostra foto principal (clique para abrir a ficha), código, título + bairro, preço (e o "De X por Y" quando há preço especial), resumo (quartos, suítes, áreas, vagas, banheiros, condomínio, IPTU), status, SCORE de qualidade, nome/WhatsApp do proprietário, captador, a data de cadastro (Cad. 15/09/26) e há quanto tempo o imóvel foi mexido pela última vez (Atualizado há 12 min, há 2 h, há 5 d), como no CRM antigo. Passando o mouse sobre essas duas etiquetas aparecem a data e a hora exatas. Nas imobiliárias com o campo Habite-se liberado, o imóvel com habite-se ganha a etiqueta verde Habite-se na linha de etiquetas do card (a mesma regra do filtro Com habite-se). A cor do "Atualizado" (verde, amarelo ou vermelho) segue os limiares de atualização configurados para a imobiliária, os mesmos do filtro Status Atualização. Logo abaixo do endereço aparece a quadra e o lote, quando o imóvel tem esses dados preenchidos — útil para loteamentos, onde a quadra/lote identifica o terreno melhor que o número da rua. Se o imóvel não tem quadra nem lote, a linha simplesmente não aparece. No celular (e no modo grade), o card fica compacto e exibe uma versão enxuta: o nome do proprietário de um lado e o telefone (WhatsApp) do outro, mais o agenciador e, quando o imóvel está vinculado a um empreendimento, o nome do empreendimento. O nome e o telefone do proprietário só aparecem para quem tem permissão de ver proprietários. O telefone do proprietário no card é clicável: um toque abre a conversa no WhatsApp em uma nova guia. Quando o imóvel está vinculado a um empreendimento, a etiqueta com o nome do empreendimento no card também é clicável: ela abre a página do empreendimento, com todas as fotos, plantas, descrição e as demais unidades vinculadas.

A ordem dos resultados muda no botão de ordenação da barra, acima da lista (ele mostra a ordem atual, que começa em "Cadastro (mais novos)"). As opções são: Cadastro (mais novos), Cadastro (mais antigos), Menor valor, Maior valor, Disponíveis primeiro, Indisponíveis primeiro, Referência crescente, Referência decrescente, Mais visualizados, Atualização recente e Atualização mais antiga. A Atualização mais antiga coloca no topo os imóveis que estão há mais tempo sem ser mexidos, pela mesma data do "Atualizado há" do card: é o jeito mais rápido de achar o que precisa de revisão. A ordem escolhida vale junto com os filtros e também para o relatório impresso e a planilha.

Ações rápidas (ícones no card)

Ícone	Ação
Anexar	Anexar documentos ao imóvel
Imprimir	Imprimir a ficha do imóvel. Ao clicar em "Imprimir dados do imóvel" abre uma janela perguntando se você quer mostrar ou ocultar os dados do proprietário na ficha; escolha uma das opções e a ficha abre pronta para impressão. No mesmo menu ficam Gerar proposta e Gerar QR-Code, que aparecem para qualquer corretor da imobiliária, mesmo que ele não seja o agenciador nem quem cadastrou o imóvel (a proposta continua dependendo da permissão "Ver todas as Propostas"). As demais opções do menu seguem restritas a quem pode editar o imóvel.
Editar	Abrir o cadastro para editar
Duplicar	Abrir um popup com os campos do imóvel já preenchidos (referência, endereço, número, preço, complemento, andar, vagas, box, dormitórios, suítes, banheiros, áreas e descrição) para você ajustar antes de criar a cópia — ótimo para unidades de um mesmo empreendimento. Deixe a referência em branco para gerar uma automática, e use as opções "Copiar proprietário" e "Copiar fotos" para decidir o que vai junto. A cópia leva todos os dados do original, inclusive o preço de aluguel e a chave Disponível no site — se o original está no site, a cópia já nasce publicada.
Publicar	Marcar/desmarcar em portais (Zap, OLX, Viva Real…)
Compartilhar	Monta um link só do imóvel, com duas chaves: Aparecer como corretor (o lead que chegar por ali vem para você) e Já abrir as fotos (o cliente vê a galeria sem precisar se cadastrar). Tem Copiar, WhatsApp com a mensagem pronta e Abrir — veja Compartilhar o link do imóvel
Publicar no Facebook	Abre o Facebook com a publicação do imóvel pronta — a foto, o título e a descrição vêm da página do imóvel no seu site. Você confere o texto e publica. O botão só aparece em imóvel disponível, para não anunciar imóvel já vendido.
Comentários internos	Registrar e consultar os comentários da equipe sobre o imóvel, incluindo as conversas que você teve com o proprietário. Fica visível apenas no CRM, nunca no site.
Histórico (só admin)	Ícone de relógio no card — abre o Histórico de alterações do imóvel: o que mudou, quando, e qual usuário fez. Serve para responder "quem alterou o código/o preço deste imóvel". Só aparece para administradores; corretor comum não vê o ícone nem o item no menu. ⚠️ Ele fica no card da lista, não dentro da ficha do imóvel — e mostra as alterações feitas pelo CRM novo.
Destacar	Colocar na home (Top 10 ou Destaques)
Carrosséis do site	No menu Mais ações do card, logo abaixo de Top 10: um interruptor para cada carrossel Escolhidos a dedo da imobiliária. Ligou, o imóvel entra naquele carrossel do site; desligou, sai. Salva na hora. O carrossel aparece no site com 3 ou mais imóveis publicados e mostra até 12. Só aparece para quem pode editar o imóvel e quando existe ao menos um carrossel desse tipo. Veja Carrosséis de imóveis na home.
Foto destaque	Definir a foto de capa
Ocultar dados	Esconder dados sensíveis durante um atendimento presencial
Mapa	Configurar a localização do imóvel no mapa (aparece para quem pode editar o imóvel). O ícone não muda de cor.
Calcular preço	Item no menu Mais ações do card (no modo grade, no menu Ações). Abre a calculadora de avaliação já preenchida com os dados daquele imóvel — tipo, endereço, áreas, quartos, suítes, banheiros, vagas e o preço anunciado como referência. Aparece só em imóvel à venda. Assim que o cálculo termina, o card passa a mostrar a etiqueta de posição de preço (abaixo).
Radar de clientes	Item no menu Mais ações do card. Abre, sem sair da lista, o mesmo Radar que existe dentro do cadastro do imóvel: os clientes cujo perfil de busca combina com aquele imóvel, com filtros (corretor, funil, etapa, etiquetas), seleção e disparo em massa no WhatsApp. Aparece para o administrador e para o corretor com a permissão "Radar de imóveis"; quem ainda não tem WhatsApp conectado vê o botão de disparo desabilitado com o motivo. O disparo em massa sai, por padrão, pelo número da imobiliária (já vem marcado no passo "De qual número sai?"); antes de confirmar, o número escolhido fica à vista com o botão Trocar número, que permite escolher o WhatsApp de um corretor ou o WhatsApp Oficial.

A barra da seleção múltipla

Marque o quadradinho na foto de cada card (ou use Selecionar os N do filtro) e aparece uma barra no rodapé da tela. Ela tem só estes botões:

Botão	O que faz
Excluir	Manda todos os imóveis selecionados para a lixeira de uma vez (explicado logo abaixo). Só aparece se a sua conta tiver esse recurso liberado.
Portais	Envia ou remove os imóveis selecionados de um portal (explicado logo abaixo). Não mexe no seu site.
Copiar link / Links dos imóveis	Com um imóvel selecionado, copia o link dele. Com dois ou mais, copia o link da página de cada imóvel, um por linha, com as opções marcadas (corretor e fotos).
Link de favoritos	Aparece com dois ou mais selecionados, ao lado de Links dos imóveis. Copia um único link da página de favoritos do seu site, que abre todos os imóveis de uma vez (venda, aluguel e temporada juntos). Esse link não identifica o corretor nem libera a galeria.
WhatsApp	Abre o WhatsApp com a mensagem pronta: a ficha de cada imóvel e um link por imóvel, com as opções marcadas (corretor e fotos).
WhatsApp (favoritos)	Aparece com dois ou mais selecionados, ao lado do WhatsApp. Abre o WhatsApp com uma mensagem curta e um link só — o mesmo da página de favoritos — com todos os imóveis juntos. Esse link não identifica o corretor nem libera a galeria.
E-mail	Abre o seu programa de e-mail com os imóveis no corpo da mensagem.
Roteiro de visita	Gera o Roteiro de visita — a autorização de vários imóveis em um documento só, com mapa do trajeto.

A barra tem as mesmas duas chaves do compartilhar (Aparecer como corretor / Já abrir as fotos), e elas valem para os links por imóvel (Links dos imóveis, WhatsApp e E-mail) — o Link de favoritos e o WhatsApp (favoritos) não usam essas chaves. A seta minimiza a barra sem perder a seleção, e o x limpa a seleção.

Importante: a barra não publica nem tira imóveis do site, e não muda status, situação ou preço em lote. Para tirar imóveis do site, desligue Disponível no site em cada um (veja Tirar o imóvel do site). A Página do cliente é criada pela ficha do lead, não por esta barra.

Enviar (ou tirar) vários imóveis de um portal de uma vez

Na barra da seleção existe o botão Portais: ele manda todos os imóveis selecionados para um portal — ou remove todos de uma vez — sem abrir cadastro por cadastro.

1. Marque os imóveis (ou clique em Selecionar os N do filtro na própria barra para pegar toda a busca atual, até 500 imóveis).
2. Clique em Portais, escolha Enviar para o portal ou Remover do portal.
3. Escolha o portal e o nível (Padrão, Destaque, Super Destaque…). Ao lado de cada nível aparece quantas vagas do seu plano já estão usadas (ex.: 37/100).
4. Confirme — o sistema mostra a quantidade exata antes de aplicar.

Importante: o limite do seu contrato com o portal é respeitado. Se você selecionar 137 imóveis e só couberem 40, entram 40 e o aviso diz quantos ficaram de fora — nada é aplicado em silêncio. Imóveis excluídos ou fora do site não são enviados, e cada alteração fica registrada no Histórico de alterações do imóvel.

O botão só aparece para quem tem a permissão de marcar imóveis nos portais, a mesma do ícone Publicar do card.

Excluir vários imóveis de uma vez

Quando o acervo enche de imóvel que você não quer anunciar — o caso mais comum é uma integração que trouxe milhares de lançamentos —, dá para tirar todos de uma vez em vez de abrir um por um.

1. Filtre a lista até sobrar só o que você quer tirar (bairro, faixa de preço, quartos, o que fizer sentido).
2. Marque os imóveis, ou clique em Selecionar os N do filtro para marcar até 500 de uma vez.
3. Clique em Excluir na barra da seleção, escreva um motivo se quiser e confirme.

Os imóveis vão para a lixeira: saem do site e das buscas do CRM, mas continuam lá — para trazer de volta, filtre por Excluídos na busca e use o botão de restaurar no card.

Importante: imóvel que veio de integração não volta sozinho na próxima sincronização. O sistema guarda que você tirou aquele imóvel de propósito e passa a respeitar isso, continuando a atualizar preço e dados do resto normalmente.

No fim, a tela mostra quantos foram e quantos ficaram de fora, com o motivo: já estavam na lixeira, vieram de um portal que não permite exclusão, ou são de outro corretor (cada um só exclui os imóveis que agencia — admin exclui todos).

No celular

No celular a lista ganha um desenho próprio, feito para o polegar. Ela aparece hoje para as imobiliárias do piloto da home do celular (as mesmas que veem a tela Início e a barra inferior); no computador nada muda.

• Cabeçalho compacto: o campo de busca aceita a referência digitada (Enter pesquisa), o botão Filtros abre o painel completo e o contador mostra quantos imóveis a busca encontrou.
• Atalhos rápidos logo abaixo do cabeçalho: Publicados, Meus (imóveis cadastrados por você), Novos 7 dias e Sem foto. Cada atalho liga e desliga o seu filtro em cima da busca atual, então dá para combinar (por exemplo, Meus + Sem foto).
• Card grande: foto principal, referência e etiquetas (Novo nos cadastrados há até 7 dias; Fora do site, Vendido, Reservado ou Com proposta quando for o caso), preço em destaque (venda; locação com "/mês"; "Preço a consultar" quando não há valor), título, bairro e cidade, quartos, suítes, vagas e área, data de cadastro e há quanto tempo o imóvel foi atualizado. Tocar na foto ou no texto abre a ficha.
• Três ações de toque: Compartilhar (o mesmo compartilhamento do computador, com as chaves de afiliado e fotos), WhatsApp (abre o compartilhamento do celular com a mensagem pronta; se o aparelho não tiver, copia a mensagem) e Abrir (ficha completa).
• Mais ações (⋯ na foto): copiar link, ver no site, publicar no Facebook, editar, radar de clientes (abre por cima da lista, também em imóvel de portal), imprimir ficha, autorização de venda, roteiro de visita e link Drive. O último item, Todas as ações do card, mostra o card completo do computador naquele imóvel, com portais, anexos, fotos, duplicar, excluir, destaque, mapa, comentários e histórico, sem sair da lista.
• A lista continua carregando mais imóveis conforme você rola; se a conexão falhar, aparece Tentar de novo no fim.

Curadoria da Órulo

Nas licenças com a curadoria ativada, os imóveis que chegam pela integração da Órulo não entram direto na sua lista nem no site: ficam à parte, esperando a sua escolha.

Onde fica: Imóveis › botão Curadoria Órulo (ao lado de Calcular preço do imóvel).

• Aba Todos (a que abre primeiro): todos os imóveis da Órulo, com os ativos primeiro e depois os que estão fora, em qualquer ordem que você escolher no topo da lista.
• Aba A escolher: os imóveis da Órulo que ainda estão fora, em cards compactos (foto pequena, preço, tipo, dormitórios e bairro) para você ver muitos de uma vez. Use a barra de filtros do topo (referência, cidade e bairro, tipo, preço e dormitórios; só aparecem as opções que têm imóvel) e marque Ativar no card: o imóvel entra na sua lista e no site na hora, e o card fica verde com Ativo.
• Aba Na lista: os imóveis da Órulo que você já escolheu, todos com Ativo marcado. Para tirar, desmarque Ativo: o imóvel sai da lista e do site e volta para A escolher.
• No campo Referência da barra, digite o código inteiro ou só um trecho: 52075 encontra todos os imóveis OR52075:… daquele empreendimento. A busca fica só nos imóveis da Órulo e respeita a aba em que você está.
• Clicar no card (fora da caixinha) abre os detalhes do imóvel sem sair da tela. Marcou errado? Clique de novo na caixinha para desfazer: o card continua na tela até você recarregar a página.

Importante: a sincronização da Órulo respeita a sua escolha. Os escolhidos continuam com preço e dados atualizados, e os que ficaram de fora não entram sozinhos. Imóvel novo que a Órulo mandar aparece em A escolher. Se a própria Órulo retirar um imóvel, ele sai da lista também.

Recursos inteligentes

• Gerador de descrição por IA — cria a descrição a partir dos dados do imóvel.
• SCORE de qualidade — indica se o cadastro está otimizado para SEO e portais.
• Relatório — botão no topo abre um popup (filtre por cadastrante ou por agenciador de captação, e por data de cadastro, se quiser) e gera quatro saídas da lista filtrada: Exportar CSV, Exportação completa (planilha Excel com telefone e e-mail do proprietário, descrição, orientação para IA e comentários de cada imóvel), Imprimir / PDF e Google ADS (ver Relatórios e agenciamentos).
• Relatório Google ADS — gera o arquivo CSV do feed de remarketing dinâmico do Google Ads (template imobiliário de 13 colunas) já com os imóveis da lista filtrada. Baixe e suba em Google Ads → Ferramentas → Dados de negócios. Para um feed automático do estoque inteiro (o Google busca sozinho), use o Robô do Google.
• Calcular preço do imóvel — a calculadora de avaliação, explicada na seção seguinte.

Calcular preço do imóvel

O botão Calcular preço do imóvel fica logo acima dos resultados e estima quanto o imóvel vale para venda, comparando com imóveis semelhantes anunciados. É a ferramenta da conversa de captação: você chega no proprietário com um número defensável em vez de um chute.

A avaliação é feita em quatro etapas, uma por tela, com a trilha numerada no topo. A etapa seguinte só abre quando a atual está completa, e o rodapé escreve o que está faltando.

1. Localização — estado, cidade, bairro, CEP, rua, número e complemento. Estado, cidade, bairro, rua e número são obrigatórios: a avaliação abre uma captação, e um lead de captação sem endereço não dá para visitar depois. A lista de estados traz só os estados em que você tem cidades cadastradas; quando existe um só, ele já vem escolhido. Se o bairro do imóvel não estiver na lista do CRM, clique em Não está na lista e digite o nome. O CEP é opcional — quando você preenche os oito dígitos e sai do campo, ele busca o endereço e preenche a rua (se ainda estiver vazia) e o bairro, quando o CEP é da mesma cidade que você escolheu. CEP não encontrado não trava nada: digite o endereço à mão.
2. Imóvel — tipo e área útil em m² são obrigatórios (a área precisa ter pelo menos 10 m²). Também entram área do terreno, quartos, suítes, banheiros, vagas, elevador e ano de construção. O Elevador tem três opções: Tem, Não tem e Não sei (o padrão). Tem e Não tem são critérios — a busca dá preferência a imóveis com o mesmo elevador —, e Não sei não filtra nada. O campo só aparece para apartamento e parentes (cobertura, studio, área privativa, flat, loft, duplex); em casa, sobrado, terreno e sala ele some. Aberta pela ficha ou pelo cadastro do imóvel, a calculadora já traz o elevador preenchido pelas características dele (com características cadastradas e nenhuma sendo elevador, vem Não tem; sem característica nenhuma, Não sei). Aberta pelo card da lista, vem Não sei. Nas imobiliárias com o campo liberado, o passo 2 também tem Estado de conservação (novo, seminovo, usado em excelente ou bom estado, usado para reforma, em obra, vazio). É opcional (o padrão é Não informado) e entra no cálculo: imóvel novo ou em excelente estado vale mais que um para reforma. Aberta pela ficha ou pelo cadastro, a calculadora já traz o estado gravado no imóvel.
3. Características — o que o imóvel tem, nos mesmos dois grupos do cadastro (da unidade e do condomínio), com busca por nome. Etapa opcional: o botão Pular segue direto para a próxima.
4. Contato — se o proprietário quer anunciar ou quer avaliar profissionalmente, mais nome e telefone (obrigatórios), e-mail e quanto ele espera receber (opcionais).

No fim, Calcular preço mostra o preço de anúncio sugerido, a faixa mais provável, o selo de confiança (as três bolinhas), como o valor foi calculado, os imóveis comparados e o tamanho da amostra. Nova avaliação recomeça do zero sem fechar a janela. A busca de comparáveis usa bairros próximos, por distância, antes de abrir para a cidade inteira, e a tabela de imóveis comparados ganha as colunas Conserv. e Dist. (mesmo bairro ou km) quando há o dado.

Quando existe um preço de referência — o valor que o proprietário espera, ou o preço anunciado do imóvel, se você abriu a calculadora pela ficha — aparece logo abaixo do valor sugerido um selo dizendo se o preço está na média do mercado, acima da média ou abaixo da média, com a diferença em porcentagem e a tolerância usada (padrão de 15% para mais ou para menos).

Avaliar um imóvel do acervo pelo próprio card

No card de cada imóvel à venda, o menu Mais ações (o ícone de lista) tem o item Calcular preço. Ele abre a mesma calculadora com os dados do imóvel e o preço anunciado como referência e vai direto para o preço calculado — sem passar pelas etapas nem pelo contato do proprietário (imóvel do acervo não é captação nova). Se o cadastro do imóvel estiver sem algum campo obrigatório (bairro, rua, número, tipo ou área útil), a janela abre na etapa desse campo com o aviso Faltam campos obrigatórios para calcular o preço, dizendo o que falta: preencha e clique em Calcular preço. O que você digita ali vale só para a avaliação; para corrigir o imóvel de vez, complete o cadastro dele. No modo grade, o item fica no menu Ações.

A etiqueta de preço no card

Depois que um imóvel é avaliado, o card passa a mostrar, dentro do bloco de preços, uma etiqueta dizendo onde o preço anunciado está em relação à avaliação:

• Abaixo do preço −44% — o anúncio está abaixo da estimativa.
• No preço +3% — o anúncio está dentro da tolerância (na média do mercado).
• Acima do preço +20% — o anúncio está acima da estimativa.

A porcentagem é a diferença entre o preço anunciado e o valor sugerido, arredondada. Passando o mouse por cima, a etiqueta mostra o valor sugerido e a data da avaliação. Imóvel que nunca foi avaliado não mostra etiqueta nenhuma — e o cálculo feito pelo próprio card atualiza a etiqueta na hora, sem recarregar a lista.

Na etapa Contato existe ainda a opção Incluir pesquisa por IA na internet — opcional, e só aparece nas contas com chave de IA própria conectada na Central de IA. Marcada, depois do resultado a IA busca anúncios parecidos nos portais e mostra uma segunda estimativa, o valor combinado com a nossa base e a lista dos anúncios que ela abriu. A pesquisa leva até um minuto e não atrasa o valor da base, que aparece antes.

No resultado, quem é administrador da imobiliária vê também o botão Gerar parecer, que abre o Parecer Técnico de Opinião de Mercado para imprimir ou salvar em PDF — o documento com o timbre da imobiliária que vai ao proprietário. Corretores não veem o botão: o parecer cita o CRECI da empresa e só o administrador o emite.

Como a calculadora escolhe os imóveis comparados

A base é o cadastro de imóveis à venda de todas as imobiliárias do sistema, atualizada todo dia. Anúncios de portais não entram; eles só aparecem na pesquisa por IA, quando você marca essa opção.

A busca vai do mais perto para o mais amplo e para no primeiro recorte com imóveis parecidos em quantidade suficiente:

1. Mesmo bairro.
2. Bairros vizinhos: os que dividem CEP com o bairro do imóvel, como Paquetá e Castelo, em Belo Horizonte.
3. Região próxima, pelo início do CEP. Quando o CEP não foi informado, a calculadora usa o CEP mais comum do bairro.
4. Cidade inteira, só quando não há oferta suficiente perto.

Perto do imóvel bastam 6 imóveis parecidos. Na cidade inteira são precisos 8. Com poucos imóveis, a confiança aparece como baixa e a faixa de preço fica mais larga.

Dentro de cada recorte, o mesmo tipo vem primeiro. Uma cobertura é comparada com coberturas, uma área privativa com áreas privativas, uma casa geminada com casas geminadas — desde que haja pelo menos 10 imóveis do mesmo tipo naquele recorte. Se não houver, a busca aceita os outros tipos do mesmo grupo (apartamento, cobertura, área privativa e studio são um grupo; casa, casa geminada e casa em condomínio, outro) ainda no mesmo recorte, antes de ampliar a região: a localização pesa mais que o tipo, e foi medido que insistir no tipo longe do bairro piora a estimativa. Cada imóvel de outro tipo aparece com tipo: cobertura (ou o tipo dele) em O que não bate.

Dentro de cada recorte, a busca começa pelo mais exigente e só depois afrouxa, sempre antes de ampliar a região: 1º quartos iguais e elevador igual; 2º aceita 1 quarto a mais ou a menos; 3º volta aos quartos iguais deixando o elevador livre; 4º 1 quarto a mais ou a menos e elevador livre. O elevador só é exigido quando você declarou Tem ou Não tem para um apartamento (ou parente); com Não sei, ou em casa e terreno, esse passo não existe. Do mesmo modo, sem o número de quartos do imóvel, não há passo de quartos.

Em cada recorte, entram imóveis com área até 30% maior ou menor (depois até 40%). Se o imóvel avaliado tem suíte, os comparáveis também precisam ter; sem imóveis com suíte suficientes, a mesma região é aceita sem essa exigência antes de ampliar a busca. Diferenças de quartos, suítes, vagas, área e diferenciais (piscina, churrasqueira, área gourmet e outros) corrigem o preço de cada comparável. A frase Como chegamos nesse valor diz qual recorte foi usado, e a linha Critérios usados, logo acima da lista de comparáveis, resume o que a busca exigiu — por exemplo mesmo bairro · mesmo tipo (cobertura) · quartos iguais · elevador igual.

A lista Imóveis comparados mostra, de cada anúncio usado na conta: tipo, preço, área, quartos, suítes, banheiros, vagas, elevador, bairro/cidade e o que não bate com o imóvel avaliado — por exemplo outro bairro, tipo: cobertura, área 25% menor, 1 quarto a mais, sem suíte ou sem piscina. A coluna Elev. mostra Sim, Não ou travessão (anúncio sem características cadastradas, em que não dá para saber) e só aparece quando algum comparável tem a informação. Com o elevador declarado, o que não bate pode trazer com elevador, sem elevador ou elevador não informado. Quando o anúncio não tem os diferenciais cadastrados, aparece diferenciais não informados; quando tudo coincide, igual ao imóvel. O nome na primeira coluna é um link: nos imóveis da sua imobiliária ele abre a referência; nos de outras imobiliárias, Ver anúncio abre a página daquele imóvel no site de quem o anuncia. Quando o anúncio saiu do ar (ou a imobiliária dona não tem site publicado), aparece anúncio indisponível — o imóvel continua valendo na conta, só não tem página para abrir. Em avaliações antigas, feitas antes desta versão, os atributos aparecem como travessão (—), a coluna Elev. não aparece e a linha Critérios usados fica de fora.

O que pesa na conta:

• Os imóveis mais parecidos pesam mais. Comparáveis com quartos, suítes, vagas e elevador iguais aos do imóvel avaliado têm mais peso, com teto de 25% por imóvel: nenhum anúncio sozinho decide o valor. Comparáveis pouco parecidos (duas ou mais diferenças entre quartos, suítes, vagas e elevador) saem da conta quando sobram imóveis suficientes, e o relatório avisa quantos foram descartados.
• Anúncios muito baratos são descartados. Um anúncio 35% ou mais abaixo do que é praticado no recorte sai da conta e aparece na frase Como chegamos nesse valor (nos motivos), para você saber que ele existiu.
• Na captação, o preço pedido entra, com limite. Quando o imóvel não está no seu acervo (você está captando), o preço que o proprietário pediu entra no sugerido com peso de 25% e puxão máximo de 15%, desde que esteja entre 60% e 160% do valor de mercado. Nesse caso a tela mostra, abaixo da faixa, o valor de mercado pelos comparáveis separado, e os motivos explicam a conta. Para um imóvel do acervo, o valor é o de mercado puro e o selo acima/abaixo da média compara o preço anunciado com ele.

Importante: o contato preenchido na última etapa vira lead no funil Captação de imóveis, junto com a avaliação. A tela de resultado diz o que aconteceu com ele: registrado, não registrado porque a conta usa blindagem de proprietário, ou não registrado por outro motivo. Isso vale inclusive quando não houve imóveis parecidos suficientes para calcular — o contato é registrado do mesmo jeito.

Atenção: a calculadora avalia só para venda. Não há estimativa de aluguel: a base de anúncios de locação é pequena demais para uma faixa de valores confiável.

Dica: o valor que o proprietário espera receber só entra na conta na captação (imóvel fora do seu acervo), com peso de 25% e dentro dos limites acima — para não virar âncora. O valor de mercado puro fica sempre visível ao lado, e é contra ele que o selo acima/abaixo compara.

Problemas comuns

• Filtro não traz o imóvel esperado — verifique se o status bate (ex: você está filtrando "ativos" e o imóvel está inativo) e limpe os outros filtros; um campo preenchido sem querer restringe demais.
• Imóvel não aparece na lista — pode estar excluído ou o filtro de status o está escondendo. Quem tem a permissão "Ver imóveis excluídos" pode marcar Mostrar imóveis excluídos para abrir a lixeira: ela substitui a lista normal e mostra apenas os imóveis excluídos (de onde dá para restaurar). Se a lixeira aparecer vazia, é porque não há imóveis excluídos. Excluir não apaga o imóvel: ele fica guardado na lixeira e volta como estava pelo botão Restaurar imóvel — o passo a passo está em Tirar o imóvel do site, marcar como vendido, desativar, excluir e restaurar.
• Prédio não aparece no filtro Empreendimento — a lista que abre sozinha mostra só os prédios com imóvel ativo. Digite o nome do prédio: os que estão sem nenhum imóvel ativo também aparecem, com a contagem 0/1 (nenhum ativo de 1 cadastrado). Para ver as unidades dele, marque Mostrar imóveis excluídos antes de buscar.
• Empreendimento aparece duplicado — fale com o suporte para unificar; não edite direto no banco.
• A calculadora diz que não há imóveis parecidos suficientes — nem o bairro, nem os bairros vizinhos, nem a região próxima, nem a cidade têm anúncios parecidos em quantidade. Confira a metragem e o número de quartos informados. O contato do proprietário continua registrado no funil Captação de imóveis.
• Não vejo o botão Calcular preço do imóvel — a calculadora está liberada para todas as imobiliárias. Conta congelada fica sem ela até o descongelamento; se a calculadora foi desligada a pedido da imobiliária, fale com o suporte para religar. O item Calcular preço no menu do card só aparece em imóvel marcado para venda.
• O card não mostra a etiqueta de preço — ela só existe depois que aquele imóvel foi avaliado pela calculadora. Use Calcular preço no menu do card: terminado o cálculo, a etiqueta aparece.
• Cliquei em "E-mail" na barra de seleção e nada abriu — esse botão entrega a mensagem pronta (assunto e links dos imóveis) para o programa de e-mail padrão do computador, sem destinatário preenchido. Se nenhum estiver configurado, o clique não faz nada. Defina um padrão (no Windows: Configurações › Aplicativos › Aplicativos padrão › E-mail; quem usa o Gmail no navegador pode permitir que ele abra os links de e-mail) ou use Copiar link e cole na mensagem.
• Busquei um código e vieram outros imóveis (ou nenhum) — veja a pergunta sobre a busca por referência, abaixo.

O que não existe (e o que fazer no lugar)

• Não existe "Ações em massa" nem "Alterar disponibilidade no site" na barra da seleção. Para tirar vários imóveis do site, desligue Disponível no site em cada imóvel, na seção 10 Publicação do cadastro.
• Não existe um ícone de globo para publicar. O globo da etiqueta No site só indica que o imóvel está publicado.
• Não existe trocar status, situação ou preço de vários imóveis de uma vez. Cada um é alterado no próprio cadastro.
• Não existe criar a página do cliente pela barra da seleção. Ela é criada na ficha do lead.
• Não existe um mapa com todos os imóveis da carteira. A lista só tem os modos lista e grade. O mapa aparece imóvel a imóvel (no cadastro, na ficha e no ícone de mapa do card), no Roteiro de visita e na Página do cliente, com os imóveis que você escolheu.

Perguntas frequentes

Como funciona a busca por referência? O campo Referência (na coluna de filtros) procura o código: um código só com números busca a referência exata — em algumas contas, por trecho. Para buscar vários de uma vez, separe por vírgula. Com a referência preenchida, os outros filtros da coluna são ignorados — limpe o campo para voltar a filtrar por bairro, preço etc. Termos com letras procuram por trecho, inclusive no título.

Consigo tirar vários imóveis do site de uma vez? Não. A publicação é imóvel por imóvel, na chave Disponível no site do cadastro. O botão Portais da barra mexe só nos portais.

Posso escolher as colunas/campos da busca? Sim, os filtros da busca — no ícone de funil ao lado de "Relatório". (Não existe engrenagem nessa barra: os ícones são o funil, que configura os filtros, e o de checklist, que configura os campos do cadastro e só aparece para administrador.)

Como vejo primeiro os imóveis que estão há mais tempo sem atualização? No botão de ordenação da barra, acima da lista, escolha Atualização mais antiga. Os imóveis parados há mais tempo sobem para o topo. Para ver só os que já passaram do prazo, combine com o filtro Status Atualização (por exemplo, Desatualizados ou Perdidos).

O código/referência é automático? Sim, sequencial — mas pode ser editado (com permissão).

O que muda no seu site

Imóveis com a chave Disponível no site ligada aparecem nas buscas e carrosséis do site. Destaque/Top 10 controlam a prioridade na home. A etiqueta No site / Fora do site do card mostra o estado dessa chave; em algumas contas ela também funciona como chave (um clique tira ou devolve o imóvel ao ar em segundos). Nas demais, a mudança é feita no cadastro, na seção 10 Publicação (ver Tirar o imóvel do site, marcar como vendido, desativar, excluir e restaurar).