Cadastrar e editar imóvel

Atualizado em 20 out 2026

Um cadastro completo é o que faz o imóvel ranquear bem, atrair mais cliques e converter — tanto no seu site quanto nos portais (Zap, Viva Real, OLX). O sistema mede isso com um SCORE de qualidade (0 a 100%): quanto mais alto, mais visibilidade.

Onde fica

Menu Incluir › Novo imóvel (enquanto a Lista de Imóveis está vazia, ela também mostra o botão Cadastrar imóvel). Para editar, abra um imóvel e clique em Editar. Para cadastrar falando, use o botão Imóvel por áudio no topo da tela (veja Cadastrar por áudio).

Formas de incluir

Por áudio — toque em Imóvel por áudio no topo da tela (ícone de microfone) ou use Incluir › Imóvel por áudio, fale os dados do imóvel e confira os campos que a IA preenche enquanto você fala. O imóvel é criado como rascunho desativado para você completar na edição. Passo a passo em Cadastrar por áudio.
Por URL com IA — ao abrir, a tela mostra os 10 últimos imóveis importados para você continuar um cadastro. Para começar outro, cole o link do anúncio: a IA busca os dados e reescreve a descrição em linguagem imobiliária profissional, sem inventar informações. Cada imobiliária tem 10 gerações gratuitas por link na conta de IA da ImobTotal; o topo da tela mostra quantas já foram usadas. Depois disso, para continuar gerando imóveis por link é preciso conectar a chave de IA da imobiliária na Central de IA (Gestão) — com a chave própria conectada, as gerações passam a ser ilimitadas. Só o administrador da conta consegue conectar a chave. As fotos começam desmarcadas; em cada uma, escolha Usar original ou Refazer com IA. Você pode importar até 100 fotos e refazer quantas quiser com o Google Gemini — a edição roda na chave de IA da própria imobiliária, então não há limite por lote (há também o atalho refazer todas com IA). Depois de marcar as fotos da IA, confirme que possui autorização e clique em Gerar fotos marcadas com IA. Cada foto leva em torno de meio minuto, então lotes grandes podem levar alguns minutos; uma barra mostra o andamento (quantas já ficaram prontas e a porcentagem). Se alguma versão não agradar, desmarque e marque de novo a foto para gerar outra. Se o "Refazer com IA" aparecer desabilitado com "Seu acesso à IA está desativado", é a permissão Usar IA nas fotos e vídeos dos imóveis desmarcada no seu cadastro — importar e salvar o imóvel continuam liberados; o administrador libera a edição de fotos em Gestão › Usuários.
Manual pelo formulário — Incluir › Novo imóvel. Enquanto você preenche, o rascunho fica guardado só neste navegador (a tela avisa "Rascunho salvo localmente. Só grava no sistema ao publicar."): nada vai para o sistema até você clicar em Publicar imóvel. Se fechar a aba e voltar pelo mesmo navegador, o rascunho reabre; em outro computador, em outro navegador, numa aba anônima ou depois de limpar os dados do navegador, ele não aparece. Descartar rascunho apaga tudo o que foi preenchido. Depois de publicado, na edição, cada campo passa a ser salvo sozinho quando você sai dele.

Cadastrar por áudio

Feito para o corretor que está no imóvel com o celular na mão: em vez de digitar, você conta como é o imóvel e a IA preenche o cadastro enquanto você fala. O recurso aparece para quem tem permissão de cadastrar imóveis.

Onde fica: botão Imóvel por áudio (ícone de microfone) no topo da tela — no celular aparece só o ícone, e também está no botão + da barra inferior (Ações rápidas › Imóvel por áudio) — ou Incluir › Imóvel por áudio.

Toque em Imóvel por áudio. A janela abre só com o botão Gravar áudio no meio.
Toque em Gravar áudio e permita o uso do microfone, se o navegador pedir. A janela se abre em duas partes: à esquerda, o botão de gravação e a lista do que falar; à direita, os dados do imóvel.
Fale do seu jeito: tipo, bairro, cidade, valor, quartos, área e diferenciais. Toque em Pausar gravação para pausar e em Continuar gravando para retomar, quantas vezes quiser. Abaixo do botão aparecem as últimas palavras ouvidas.
Acompanhe a lista da esquerda, que se atualiza em tempo real. Em Obrigatórios ficam transação (venda, aluguel ou temporada), tipo, cidade e bairro, com um X vermelho enquanto faltarem; em Também importa, endereço, quartos, suítes, banheiros, vagas, áreas, valores, condomínio, IPTU e características. Cada dado entendido ganha um ✓ verde com o valor; o lápis marca o que você ajustou à mão e o alerta, o que precisa de atenção (como uma cidade não cadastrada). Toque num item para abrir o campo dele.
À direita, enquanto você fala, os campos entendidos aparecem já preenchidos, um de cada vez. Corrija à mão o que precisar. O campo que você editou não é mais alterado pela IA. Para ver todos os campos de uma vez, use Mostrar todos os campos (ou Preencher à mão na tela inicial).
O botão Adicionar fotos já aparece assim que você começa a gravar (até 50; no celular abre a câmera ou a galeria). Cada foto mostra o status: Pronta, Aguardando, Enviando, Enviada ou Erro com o motivo (formato não aceito, arquivo acima de 25 MB, conexão que caiu).
Toque em Criar imóvel. A IA escreve o título e a descrição, o imóvel é criado, as fotos sobem uma a uma (a ordem escolhida é a ordem no site) e a edição dele abre. Se alguma foto falhar, a janela mostra o motivo e oferece Tentar enviar de novo ou Abrir o imóvel.

O imóvel nasce como rascunho desativado, fora do site e dos portais. Na edição, complete o proprietário e o endereço (e o que mais a imobiliária exige) e publique quando estiver pronto.

Para criar, só são exigidos transação, tipo, cidade e bairro — a janela mostra o que falta ao lado do botão Criar imóvel.
Se a IA entender uma cidade ou um bairro que ainda não existe no cadastro, a janela avisa (por exemplo, "Bairro “Jardim Europa” não está cadastrado") e oferece Cadastrar.
Dados que a IA identificar e que não têm campo na janela (andar, aceita financiamento, permuta, terreno e outros) aparecem em Também captado, no checklist, e vão junto no cadastro.
Transcrição completa mostra tudo o que foi falado. Os itens de Para revisar apontam o que a IA achou duvidoso.
Em tela grande de computador, quando você falar rua, número, bairro e cidade, aparece à direita o mapa em satélite com o pino no endereço. Arraste o pino (ou clique no mapa) para acertar a posição: a latitude e a longitude mudam na hora e vão junto no cadastro. Voltar ao endereço devolve o pino para o ponto localizado pelo endereço.
Fechar a janela com dados preenchidos pede confirmação ("Descartar o imóvel ditado?").

Importante: sem a chave de IA da imobiliária, cada imobiliária tem 10 imóveis por áudio por mês, e a janela mostra quantos já foram usados. Cada imóvel ditado conta uma vez, assim que a IA começa a analisar a fala — mesmo que você pause ou desista depois. Com a chave de IA da imobiliária conectada na Central de IA (Gestão), o uso fica sem limite. Só o administrador conecta a chave.

Dica: no Chrome e no Safari a fala aparece na hora. Em navegadores sem reconhecimento de voz próprio, o texto chega em trechos de alguns segundos — é normal.

Campos essenciais (os que mais pesam no SCORE)

Para chegar perto de 100%, preencha:

Transação e tipo do imóvel — decidem quais campos o sistema cobra e como o anúncio é classificado nos portais.
CEP, endereço, cidade e bairro — o CEP preenche o resto e posiciona o pino do mapa sozinho.
Preço de venda e/ou de locação.
Área privativa (ou área útil) e as demais medidas.
Quartos, suítes, banheiros e vagas.
Título (tipo + bairro) e descrição entre 500 e 5.000 caracteres — as duas podem ser geradas por IA já durante o cadastro.
Fotos — a primeira vira a capa no site; de 10 fotos em diante o score é máximo.
Proprietário — exigido quando a imobiliária liga essa obrigatoriedade.

Cada campo do formulário está explicado um a um — onde fica, para que serve, se é obrigatório, quem pode editar e o que muda no site e nos portais — no glossário de campos: O essencial · Endereço e mapa · Dimensões e preços · Pessoas e características · Adicionais, fotos e descrição · Publicação e portais.

Dica: estado, cidade, bairro, tipo, referência e transação são sempre obrigatórios. Um administrador escolhe os demais campos visíveis/obrigatórios em Configurar cadastro.

O proprietário também está nessa lista, no grupo "O essencial". Ele sempre aparece no formulário (por isso a coluna "Aparece" fica fixa), mas o administrador decide se exigir o proprietário para publicar o imóvel. É a mesma configuração de Personalizar → Comportamento → "Obrigar cadastro de proprietário no imóvel": ligar num lugar liga no outro.

Os campos que um administrador marca como obrigatórios em Configurar cadastro só são exigidos quando fazem sentido para o imóvel: o sistema respeita o tipo e a transação escolhidos. Por exemplo, "andar do prédio" não é cobrado de uma casa ou de um terreno; dormitórios, banheiros e vagas não são cobrados de um terreno; e um valor de venda só é exigido se o imóvel estiver marcado para venda. Assim o botão Publicar nunca trava por um campo que aquele imóvel não tem.

Quando ainda falta algo, aparece ao lado do botão Publicar um painel "Falta preencher pra publicar" listando exatamente o que impede a publicação — cada pendência já indica a seção onde o campo está (por exemplo "Adicionais → Categoria"). Clique num item para ir direto ao campo: o sistema abre a seção, troca a aba interna quando preciso (por exemplo "Condomínio", que fica na aba Outros dentro de Preços) e destaca o próprio campo por alguns segundos. Enquanto a seção está aberta, os campos que ainda faltam também ficam marcados com um contorno âmbar na tela, para você achar rápido o que preencher. A lista se atualiza sozinha conforme você preenche e some quando o imóvel está pronto.

Dica (administradores): no topo do formulário de cadastro há um atalho — o ícone de lista com marcações ao lado da referência — que abre a tela Configurar cadastro numa janela, sem sair do imóvel. Ao fechar, o formulário já reflete o que você ajustou.

Importante: use a edição por IA apenas em imagens que você tem autorização para modificar. A versão original permanece disponível durante a importação, e a versão refeita só entra no cadastro quando você a seleciona.

Aviso de endereço duplicado

Enquanto você preenche o endereço, o sistema verifica se já existe outro imóvel cadastrado no mesmo lugar. Quando encontra, mostra um aviso logo abaixo dos campos com a lista dos imóveis que batem — referência, tipo, transação, bairro/cidade e o corretor responsável — e atalhos para Ver ou Editar cada um. A verificação entende variações de escrita comuns (por exemplo "Rua" e "R.", "Avenida" e "Av.") e ignora acentos, então pega a duplicata mesmo quando o endereço foi digitado de um jeito diferente.

Ao clicar em Publicar, se ainda houver imóvel no mesmo endereço, aparece uma confirmação: você pode Cancelar e revisar ou Cadastrar mesmo assim. O aviso nunca bloqueia o cadastro — serve para evitar duplicatas sem impedir casos legítimos, como várias unidades no mesmo número.

Dica: quando o aviso trouxer o link "Ver todos os N imóveis", ele abre a Lista de Imóveis já filtrada por esse endereço.

Áreas e medidas do terreno

Na seção Dimensões você informa as áreas do imóvel (útil, construída, privativa e total/terreno).

Tipo de medida (terreno) — escolha a unidade do Terreno total: m² (padrão), km², hectares, acres ou alqueires. Essa unidade vale apenas para o Terreno total; a área útil, construída e privativa ficam sempre em m². Assim você consegue, por exemplo, cadastrar uma chácara com o terreno em hectares e a área construída em m² no mesmo imóvel.
Casas decimais — os campos de área aceitam vírgula com até duas casas (ex.: 85,5 ou 120,75).
Terreno Total automático — abra Medidas do terreno e preencha frente, fundos, lado direito e lado esquerdo: o campo Área total / terreno é calculado sozinho a partir dessas medidas. Você pode ajustar o valor manualmente depois, se quiser. Preencher o terreno total melhora o SEO, a IA e a publicação nos portais.

Recursos do cadastro

Referência (código) — gerada automaticamente em sequência no cadastro novo (e ao duplicar); você pode editar (precisa da permissão "Alterar Referências dos Imóveis"). Num imóvel já cadastrado, apagar a referência deixa o imóvel sem código — não gera outra (ver O essencial). Sem essa permissão o campo fica desabilitado e tentar salvar uma referência diferente é bloqueado pelo sistema (erro IT-2001).
Configurar mapa — habilita o imóvel no mapa do site.
Preço especial, Exibir preço, IPTU e condomínio — explicados um a um em Dimensões e preços.
Calcular preço — ao lado do campo Preço de venda (seção Preços, aba Venda) há o botão Calcular preço, que abre a calculadora de avaliação com o que você já preencheu no formulário — tipo, endereço, áreas, quartos, suítes, banheiros, vagas, ano e características —, mesmo antes de salvar. No resultado, o botão Usar R$ X como preço de venda joga o valor sugerido direto no campo e fecha a janela (num imóvel já cadastrado, o preço é gravado na hora, como qualquer campo do formulário em edição). O botão aparece depois que houver ao menos a cidade ou o tipo preenchidos. A ferramenta inteira está explicada em Lista de imóveis › Calcular preço do imóvel.
Texto Mini Banner, Possui placa, Situação e Status — explicados em Adicionais, fotos e descrição.
Descrição interna / comentários — anotações da equipe; aparecem na ficha e na lista, nunca no site.
Habite-se — marcador Sim / Não obrigatório na seção Adicionais. Se a imobiliária tem a característica Habite-se na seção Características, os dois andam juntos: marcar Sim liga a característica e Não desliga; ligar ou desligar a característica também responde o marcador. Com Sim, o imóvel aparece com a etiqueta Habite-se na lista de imóveis e entra no filtro Com habite-se.
Vídeo e Tour 360 — campos de link na seção de fotos (ver Fotos do imóvel).
Utilizar fotos do empreendimento — quando o imóvel está vinculado a um empreendimento, a seção de fotos mostra essa opção: se o imóvel não tiver fotos próprias, o site usa as fotos do empreendimento (ver Fotos do imóvel).
Empreendimento e construtora — no bloco Avançado da seção "O essencial" você seleciona o empreendimento/condomínio e a construtora do imóvel. Se ainda não existirem no sistema, dá para criar sem sair do cadastro: o "+ Novo empreendimento" abre um popup (nome + construtora) e o "+ Cadastrar construtora" aparece no próprio campo Construtora — o novo item já fica selecionado. O cadastro completo de empreendimentos (endereço, fotos, datas) fica em Empreendimentos.
Agenciamento / participação — para um corretor aparecer como captador, marque-o como Agenciador (captação) e garanta que ele tenha foto no perfil (sem foto, não aparece no site). Ver Relatórios e agenciamentos.
Cadastrar usuário sem sair do imóvel — na seção Pessoas, quem é administrador vê um "+ Cadastrar usuário" embaixo do campo Cadastrante. Ele abre o mesmo formulário de Gestão › Usuários num popup, com permissões e tudo; ao salvar, o corretor novo já entra na lista e fica como cadastrante — o cadastro do imóvel continua do jeito que estava. Quem não é administrador não vê o botão (só o administrador cria usuários).

Publicação

Ligue Disponível no site, na seção 10 Publicação (ou clique na etiqueta Fora do site no card da lista) — é a chave que coloca e tira o imóvel do ar.
Escolha os portais e o nível de destaque de cada um (ver Portais).
Para tirar de venda, marcar como vendido, esconder o preço, excluir ou restaurar um imóvel, siga Tirar o imóvel do site, marcar como vendido, desativar, excluir e restaurar.

Atenção: publicar e despublicar valem em segundos; as demais edições levam até 10 minutos para aparecer no site e até 24h nos portais.

Compartilhar o imóvel

Na tela de edição do imóvel, o cabeçalho do painel lateral tem um botão de compartilhar (ícone de setas), a mesma janela que existe na Lista de Imóveis. Ela monta um único link, com duas chaves para você escolher: Aparecer como corretor (o lead que chegar por ali é seu) e Já abrir as fotos (o cliente vê a galeria inteira sem preencher cadastro). Abaixo do link ficam os botões Copiar, WhatsApp (abre a conversa com a mensagem do imóvel pronta) e Abrir. Os endereços antigos continuam em Outros formatos de link. Detalhes em Compartilhar o link do imóvel.

Importante: os links de divulgação dependem de o site da imobiliária estar configurado. Sem site, a janela avisa que os links estão indisponíveis.

Radar de clientes compatíveis

Administradores — e os corretores com a permissão Radar de imóveis — têm, no fim do formulário (seção Radar, logo depois de Portais), a lista de clientes cujo perfil de busca combina com este imóvel — o sistema compara cidade, faixa de preço, tipo, bairro e dormitórios registrados nos atendimentos. Cada cliente aparece com uma nota de equivalência e etiquetas do porquê do encaixe (mesma cidade, mesmo bairro, faixa de preço, etc.), do mais para o menos compatível. Quem já se cadastrou por este imóvel vem marcado com uma seta e sobe para o topo.

O botão Filtrar (acima da lista) refina os compatíveis com os mesmos filtros do disparo em massa: corretor responsável, funil e etapa, e etiquetas — com a etiqueta ou sem a etiqueta (por exemplo, esconder quem já tem a etiqueta "Comprou"). Os filtros se aplicam na hora, o contador mostra quantos sobraram, e Limpar filtros volta à lista completa. Cada cliente também mostra há quantos dias é lead ("lead há Xd") e um selo "já recebeu este imóvel" quando um disparo anterior deste imóvel já chegou nele — esses vêm desmarcados por padrão.

Dali você pode abrir o atendimento do cliente ou chamar no WhatsApp um a um — a mensagem já abre preenchida com uma saudação e o imóvel. Para vários de uma vez, marque os clientes — o botão Selecionar todos, acima da lista, marca de uma vez todos os que estão na tela (respeitando o filtro aplicado), e Limpar seleção desmarca — e use Disparar selecionados (ou Disparar em massa para todos). A janela do disparo tem três passos:

Quem recebe — a lista dos compatíveis já marcada (quem já recebeu este imóvel vem desmarcado).
De qual número sai — um WhatsApp comum da imobiliária/corretor ou o WhatsApp Oficial.
Quando o lead responder — o que o sistema faz com quem responder a mensagem.

No passo 3 você escolhe uma das quatro opções:

Ativar IA — o assistente assume a conversa e agenda a visita.
Notificar o corretor — o corretor do lead recebe um aviso no WhatsApp.
Reenviar pra roleta de atendimento — o lead é redistribuído pela roleta. Ao escolher, aparece o campo Para qual fila?: Roleta geral usa as regras padrão da imobiliária, ou você indica uma das filas cadastradas em Roleta.
Disparo simples (sem automação) — opção padrão: só envia a ficha do imóvel, e quem responder aparece no atendimento normalmente.

Feita a escolha, Criar rascunho do disparo monta um rascunho já com a mensagem e a foto do imóvel e abre a tela de Disparos para você revisar e iniciar — nada é enviado antes disso. Se a automação escolhida não puder ser criada, o rascunho é criado assim mesmo e a janela avisa o motivo antes de abrir o disparo; você pode ligá-la depois na própria tela de Disparos.

No WhatsApp Oficial o fluxo termina no passo 2: ele continua no assistente do WhatsApp Oficial com os clientes já carregados, para você escolher o modelo aprovado pela Meta (é lá que a resposta é tratada).

Atenção: no número de um corretor, a opção Ativar IA só fica disponível se a imobiliária tiver a chave de IA própria conectada na Central de IA (Gestão). Sem ela, o card aparece desabilitado com o motivo, e quem responder cai no atendimento normal ou na roleta.

Quem dispara por qual número: o administrador pode usar qualquer número conectado na imobiliária — o número da imobiliária, o de qualquer corretor ou o WhatsApp Oficial. O corretor com a permissão Radar de imóveis dispara pelo seu próprio número ou pelo número da imobiliária; o número de outro corretor não aparece na lista para ele. Se ninguém tiver WhatsApp conectado, o botão Disparar em massa fica desabilitado e explica o motivo: o administrador conecta um número em Gestão › WhatsApp, e o corretor conecta o dele (ou pede ao administrador para conectar o da imobiliária).

Problemas comuns

"Permita o microfone no navegador para gravar" — o navegador bloqueou o microfone. Toque no cadeado ao lado do endereço do site, libere o Microfone e toque em Continuar. No celular, confira também se o navegador tem permissão de microfone nas configurações do aparelho. No iPhone, o Safari mostra o aviso Permitir microfone ao tocar em Gravar áudio; se você recusou, toque em aA › Ajustes do Site › Microfone › Permitir (no app ImobTotal: Ajustes do iPhone › ImobTotal › Microfone). No iPhone o texto aparece a cada poucos segundos, não palavra por palavra.
"Limite de 10 imóveis por áudio deste mês atingido" — a cota sem chave própria acabou. O administrador conecta a chave de IA da imobiliária na Central de IA (Gestão) para continuar sem limite. Enquanto isso, você ainda pode preencher os campos da janela à mão e criar o imóvel, ou usar Incluir › Novo imóvel.
SCORE baixo — faltam campos obrigatórios (veja a lista de campos essenciais acima).
Imóvel não aparece no site — siga o checklist de Meu imóvel não aparece no site.
As fotos selecionadas no cadastro novo sumiram — se você recarregar a página antes de publicar, a seleção de fotos é perdida (o texto preenchido continua salvo). Selecione as fotos de novo e publique. Por isso, deixe para escolher as fotos quando já for publicar.
Endereço não aparece no site — só aparece se você marcar Exibir endereço no site.
"Este site bloqueia a leitura automática" ao importar por URL — alguns portais grandes (como Imovelweb e OLX) têm proteção anti-robô que impede o importador de ler o anúncio. Não é um problema no seu link nem no sistema. Procure o mesmo anúncio no site da própria imobiliária e importe por aquele link — sites de imobiliárias normalmente funcionam — ou cadastre o imóvel manualmente.

Perguntas frequentes

O imóvel cadastrado por áudio já vai para o site? Não. Ele nasce desativado; você completa proprietário e endereço na edição e publica quando quiser.

Posso anunciar sem preço? No seu site, sim. A maioria dos portais, porém, exige valor para exibir o anúncio.

Posso ter venda e aluguel no mesmo imóvel? Sim, e ambos podem aparecer — inclusive o aluguel aparece mesmo sem a transação marcada, se o valor estiver preenchido.

Consigo mudar o tipo do imóvel? Sim, mas mantenha os tipos padrão sempre que possível, pela compatibilidade com os portais.

O que muda no seu site

Praticamente tudo do anúncio: título, fotos, preço (e o "De X por Y"), características, descrição, vídeo, mapa e a TAG do mini banner. As características viram filtros nas buscas do site.