Cadastrar e editar imóvel

Um cadastro completo é o que faz o imóvel ranquear bem, atrair mais cliques e converter — tanto no seu site quanto nos portais (Zap, Viva Real, OLX). O sistema mede isso com um SCORE de qualidade (0 a 100%): quanto mais alto, mais visibilidade.

Onde fica

Menu Incluir › Novo imóvel (ou, na Lista de Imóveis, o botão de incluir). Para editar, abra um imóvel e clique em Editar.

Duas formas de incluir

• Por URL com IA — ao abrir, a tela mostra os 10 últimos imóveis importados para você continuar um cadastro. Para começar outro, cole o link do anúncio: a IA busca os dados e reescreve a descrição em linguagem imobiliária profissional, sem inventar informações. Cada imobiliária tem 10 gerações gratuitas por link na conta de IA da ImobTotal; o topo da tela mostra quantas já foram usadas. Depois disso, para continuar gerando imóveis por link é preciso conectar a chave de IA da imobiliária na Central de IA (Gestão) — com a chave própria conectada, as gerações passam a ser ilimitadas. Só o administrador da conta consegue conectar a chave. As fotos começam desmarcadas; em cada uma, escolha Usar original ou Refazer com IA. Você pode importar até 100 fotos e refazer quantas quiser com o Google Gemini — a edição roda na chave de IA da própria imobiliária, então não há limite por lote (há também o atalho refazer todas com IA). Depois de marcar as fotos da IA, confirme que possui autorização e clique em Gerar fotos marcadas com IA. Cada foto leva em torno de meio minuto, então lotes grandes podem levar alguns minutos; uma barra mostra o andamento (quantas já ficaram prontas e a porcentagem). Se alguma versão não agradar, desmarque e marque de novo a foto para gerar outra. Se o "Refazer com IA" aparecer desabilitado com "Seu acesso à IA está desativado", é a permissão Usar IA nas fotos e vídeos dos imóveis desmarcada no seu cadastro — importar e salvar o imóvel continuam liberados; o administrador libera a edição de fotos em Gestão › Usuários.
• Manual pelo formulário — clique em Incluir. O sistema cria um pré-cadastro e salva sozinho, campo a campo, enquanto você preenche.

Campos essenciais (os que mais pesam no SCORE)

Para chegar perto de 100%, preencha:

• Transação e tipo do imóvel — decidem quais campos o sistema cobra e como o anúncio é classificado nos portais.
• CEP, endereço, cidade e bairro — o CEP preenche o resto e posiciona o pino do mapa sozinho.
• Preço de venda e/ou de locação.
• Área privativa (ou área útil) e as demais medidas.
• Quartos, suítes, banheiros e vagas.
• Título (tipo + bairro) e descrição entre 500 e 5.000 caracteres — as duas podem ser geradas por IA já durante o cadastro.
• Fotos — a primeira vira a capa no site; de 10 fotos em diante o score é máximo.
• Proprietário — exigido quando a imobiliária liga essa obrigatoriedade.

Cada campo do formulário está explicado um a um — onde fica, para que serve, se é obrigatório, quem pode editar e o que muda no site e nos portais — no glossário de campos: O essencial · Endereço e mapa · Dimensões e preços · Pessoas e características · Adicionais, fotos e descrição · Publicação e portais.

Dica: estado, cidade, bairro, tipo, referência e transação são sempre obrigatórios. Um administrador escolhe os demais campos visíveis/obrigatórios em Configurar cadastro.

O proprietário também está nessa lista, no grupo "O essencial". Ele sempre aparece no formulário (por isso a coluna "Aparece" fica fixa), mas o administrador decide se exigir o proprietário para publicar o imóvel. É a mesma configuração de Personalizar → Comportamento → "Obrigar cadastro de proprietário no imóvel": ligar num lugar liga no outro.

Os campos que um administrador marca como obrigatórios em Configurar cadastro só são exigidos quando fazem sentido para o imóvel: o sistema respeita o tipo e a transação escolhidos. Por exemplo, "andar do prédio" não é cobrado de uma casa ou de um terreno; dormitórios, banheiros e vagas não são cobrados de um terreno; e um valor de venda só é exigido se o imóvel estiver marcado para venda. Assim o botão Publicar nunca trava por um campo que aquele imóvel não tem.

Quando ainda falta algo, aparece ao lado do botão Publicar um painel "Falta preencher pra publicar" listando exatamente o que impede a publicação — cada pendência já indica a seção onde o campo está (por exemplo "Adicionais → Categoria"). Clique num item para ir direto ao campo: o sistema abre a seção, troca a aba interna quando preciso (por exemplo "Condomínio", que fica na aba Outros dentro de Preços) e destaca o próprio campo por alguns segundos. Enquanto a seção está aberta, os campos que ainda faltam também ficam marcados com um contorno âmbar na tela, para você achar rápido o que preencher. A lista se atualiza sozinha conforme você preenche e some quando o imóvel está pronto.

Dica (administradores): no topo do formulário de cadastro há um atalho — o ícone de lista com marcações ao lado da referência — que abre a tela Configurar cadastro numa janela, sem sair do imóvel. Ao fechar, o formulário já reflete o que você ajustou.

Importante: use a edição por IA apenas em imagens que você tem autorização para modificar. A versão original permanece disponível durante a importação, e a versão refeita só entra no cadastro quando você a seleciona.

Aviso de endereço duplicado

Enquanto você preenche o endereço, o sistema verifica se já existe outro imóvel cadastrado no mesmo lugar. Quando encontra, mostra um aviso logo abaixo dos campos com a lista dos imóveis que batem — referência, tipo, transação, bairro/cidade e o corretor responsável — e atalhos para Ver ou Editar cada um. A verificação entende variações de escrita comuns (por exemplo "Rua" e "R.", "Avenida" e "Av.") e ignora acentos, então pega a duplicata mesmo quando o endereço foi digitado de um jeito diferente.

Ao clicar em Publicar, se ainda houver imóvel no mesmo endereço, aparece uma confirmação: você pode Cancelar e revisar ou Cadastrar mesmo assim. O aviso nunca bloqueia o cadastro — serve para evitar duplicatas sem impedir casos legítimos, como várias unidades no mesmo número.

Dica: quando o aviso trouxer o link "Ver todos os N imóveis", ele abre a Lista de Imóveis já filtrada por esse endereço.

Áreas e medidas do terreno

Na seção Dimensões você informa as áreas do imóvel (útil, construída, privativa e total/terreno).

• Tipo de medida (terreno) — escolha a unidade do Terreno total: m² (padrão), km², hectares, acres ou alqueires. Essa unidade vale apenas para o Terreno total; a área útil, construída e privativa ficam sempre em m². Assim você consegue, por exemplo, cadastrar uma chácara com o terreno em hectares e a área construída em m² no mesmo imóvel.
• Casas decimais — os campos de área aceitam vírgula com até duas casas (ex.: 85,5 ou 120,75).
• Terreno Total automático — abra Medidas do terreno e preencha frente, fundos, lado direito e lado esquerdo: o campo Área total / terreno é calculado sozinho a partir dessas medidas. Você pode ajustar o valor manualmente depois, se quiser. Preencher o terreno total melhora o SEO, a IA e a publicação nos portais.

Recursos do cadastro

• Referência (código) — gerada automaticamente em sequência; você pode editar (precisa da permissão "Alterar Referências"). Sem essa permissão o campo fica desabilitado e tentar salvar uma referência diferente é bloqueado pelo sistema (erro IT-2001).
• Configurar mapa — habilita o imóvel no mapa do site.
• Preço especial, Exibir preço, IPTU e condomínio — explicados um a um em Dimensões e preços.
• Texto Mini Banner, Possui placa, Situação e Status — explicados em Adicionais, fotos e descrição.
• Descrição interna / comentários — anotações da equipe; aparecem na ficha e na lista, nunca no site.
• Vídeo e Tour 360 — campos de link na seção de fotos (ver Fotos do imóvel).
• Utilizar fotos do empreendimento — quando o imóvel está vinculado a um empreendimento, a seção de fotos mostra essa opção: se o imóvel não tiver fotos próprias, o site usa as fotos do empreendimento (ver Fotos do imóvel).
• Empreendimento e construtora — no bloco Avançado da seção "O essencial" você seleciona o empreendimento/condomínio e a construtora do imóvel. Se ainda não existirem no sistema, dá para criar sem sair do cadastro: o "+ Novo empreendimento" abre um popup (nome + construtora) e o "+ Cadastrar construtora" aparece no próprio campo Construtora — o novo item já fica selecionado. O cadastro completo de empreendimentos (endereço, fotos, datas) fica em Empreendimentos.
• Agenciamento / participação — para um corretor aparecer como captador, marque-o como Agenciador (captação) e garanta que ele tenha foto no perfil (sem foto, não aparece no site). Ver Relatórios e agenciamentos.
• Cadastrar usuário sem sair do imóvel — na seção Pessoas, quem é administrador vê um "+ Cadastrar usuário" embaixo do campo Cadastrante. Ele abre o mesmo formulário de Gestão › Usuários num popup, com permissões e tudo; ao salvar, o corretor novo já entra na lista e fica como cadastrante — o cadastro do imóvel continua do jeito que estava. Quem não é administrador não vê o botão (só o administrador cria usuários).

Publicação

1. Ligue Disponível no site, na seção 10 Publicação (ou clique na etiqueta Fora do site no card da lista) — é a chave que coloca e tira o imóvel do ar.
2. Escolha os portais e o nível de destaque de cada um (ver Portais).
3. Para tirar de venda, marcar como vendido, esconder o preço, excluir ou restaurar um imóvel, siga Tirar o imóvel do site, marcar como vendido, desativar, excluir e restaurar.

Atenção: publicar e despublicar valem em segundos; as demais edições levam até 10 minutos para aparecer no site e até 24h nos portais.

Compartilhar o imóvel

Na tela de edição do imóvel, o cabeçalho do painel lateral tem um botão de compartilhar (ícone de setas), a mesma janela que existe na Lista de Imóveis. Ela monta um único link, com duas chaves para você escolher: Aparecer como corretor (o lead que chegar por ali é seu) e Já abrir as fotos (o cliente vê a galeria inteira sem preencher cadastro). Abaixo do link ficam os botões Copiar, WhatsApp (abre a conversa com a mensagem do imóvel pronta) e Abrir. Os endereços antigos continuam em Outros formatos de link. Detalhes em Compartilhar o link do imóvel.

Importante: os links de divulgação dependem de o site da imobiliária estar configurado. Sem site, a janela avisa que os links estão indisponíveis.

Radar de clientes compatíveis

Administradores — e os corretores com a permissão Radar de imóveis — têm, no fim do formulário (seção Radar, logo depois de Portais), a lista de clientes cujo perfil de busca combina com este imóvel — o sistema compara cidade, faixa de preço, tipo, bairro e dormitórios registrados nos atendimentos. Cada cliente aparece com uma nota de equivalência e etiquetas do porquê do encaixe (mesma cidade, mesmo bairro, faixa de preço, etc.), do mais para o menos compatível. Quem já se cadastrou por este imóvel vem marcado com uma seta e sobe para o topo.

O botão Filtrar (acima da lista) refina os compatíveis com os mesmos filtros do disparo em massa: corretor responsável, funil e etapa, e etiquetas — com a etiqueta ou sem a etiqueta (por exemplo, esconder quem já tem a etiqueta "Comprou"). Os filtros se aplicam na hora, o contador mostra quantos sobraram, e Limpar filtros volta à lista completa. Cada cliente também mostra há quantos dias é lead ("lead há Xd") e um selo "já recebeu este imóvel" quando um disparo anterior deste imóvel já chegou nele — esses vêm desmarcados por padrão.

Dali você pode abrir o atendimento do cliente ou chamar no WhatsApp um a um — a mensagem já abre preenchida com uma saudação e o imóvel. Para vários de uma vez, marque os clientes e use Disparar selecionados (ou Disparar em massa para todos). A janela do disparo tem três passos:

1. Quem recebe — a lista dos compatíveis já marcada (quem já recebeu este imóvel vem desmarcado).
2. De qual número sai — um WhatsApp comum da imobiliária/corretor ou o WhatsApp Oficial.
3. Quando o lead responder — o que o sistema faz com quem responder a mensagem.

No passo 3 você escolhe uma das quatro opções:

• Ativar IA — o assistente assume a conversa e agenda a visita.
• Notificar o corretor — o corretor do lead recebe um aviso no WhatsApp.
• Reenviar pra roleta de atendimento — o lead é redistribuído pela roleta. Ao escolher, aparece o campo Para qual fila?: Roleta geral usa as regras padrão da imobiliária, ou você indica uma das filas cadastradas em Roleta.
• Disparo simples (sem automação) — opção padrão: só envia a ficha do imóvel, e quem responder aparece no atendimento normalmente.

Feita a escolha, Criar rascunho do disparo monta um rascunho já com a mensagem e a foto do imóvel e abre a tela de Disparos para você revisar e iniciar — nada é enviado antes disso. Se a automação escolhida não puder ser criada, o rascunho é criado assim mesmo e a janela avisa o motivo antes de abrir o disparo; você pode ligá-la depois na própria tela de Disparos.

No WhatsApp Oficial o fluxo termina no passo 2: ele continua no assistente do WhatsApp Oficial com os clientes já carregados, para você escolher o modelo aprovado pela Meta (é lá que a resposta é tratada).

Atenção: no número de um corretor, a opção Ativar IA só fica disponível se a imobiliária tiver a chave de IA própria conectada na Central de IA (Gestão). Sem ela, o card aparece desabilitado com o motivo, e quem responder cai no atendimento normal ou na roleta.

Quem dispara por qual número: o administrador pode usar qualquer número conectado na imobiliária — o número da imobiliária, o de qualquer corretor ou o WhatsApp Oficial. O corretor com a permissão Radar de imóveis dispara pelo seu próprio número ou pelo número da imobiliária; o número de outro corretor não aparece na lista para ele. Se ninguém tiver WhatsApp conectado, o botão Disparar em massa fica desabilitado e explica o motivo: o administrador conecta um número em Gestão › WhatsApp, e o corretor conecta o dele (ou pede ao administrador para conectar o da imobiliária).

Problemas comuns

• SCORE baixo — faltam campos obrigatórios (veja a lista de campos essenciais acima).
• Imóvel não aparece no site — siga o checklist de Meu imóvel não aparece no site.
• As fotos selecionadas no cadastro novo sumiram — se você recarregar a página antes de publicar, a seleção de fotos é perdida (o texto preenchido continua salvo). Selecione as fotos de novo e publique. Por isso, deixe para escolher as fotos quando já for publicar.
• Endereço não aparece no site — só aparece se você marcar Exibir endereço no site.
• "Este site bloqueia a leitura automática" ao importar por URL — alguns portais grandes (como Imovelweb e OLX) têm proteção anti-robô que impede o importador de ler o anúncio. Não é um problema no seu link nem no sistema. Procure o mesmo anúncio no site da própria imobiliária e importe por aquele link — sites de imobiliárias normalmente funcionam — ou cadastre o imóvel manualmente.

Perguntas frequentes

Posso anunciar sem preço? No seu site, sim. A maioria dos portais, porém, exige valor para exibir o anúncio.

Posso ter venda e aluguel no mesmo imóvel? Sim, e ambos podem aparecer — inclusive o aluguel aparece mesmo sem a transação marcada, se o valor estiver preenchido.

Consigo mudar o tipo do imóvel? Sim, mas mantenha os tipos padrão sempre que possível, pela compatibilidade com os portais.

O que muda no seu site

Praticamente tudo do anúncio: título, fotos, preço (e o "De X por Y"), características, descrição, vídeo, mapa e a TAG do mini banner. As características viram filtros nas buscas do site.